Faire des travaux dans son appartement en copropriété

Dans un appartement, vous êtes chez vous, mais pas seul : l'immeuble appartient en partie à tous les copropriétaires. Refaire une cuisine ou une salle de bain se fait en général librement ; abattre un mur porteur, changer les fenêtres ou toucher aux canalisations communes, beaucoup moins. Avant de signer un devis, voici comment savoir si vous avez besoin d'une autorisation.

Parties privatives et parties communes

Tout dépend de ce que vos travaux touchent.

C'est le règlement de copropriété qui fait foi : il donne la liste des parties privatives et communes de votre immeuble. Les fenêtres et volets, par exemple, sont souvent des parties privatives, mais leur remplacement modifie l'aspect extérieur de l'immeuble. Lisez-le avant de lancer votre projet.

Travaux sur vos parties privatives : libres, mais pas sans limites

Vous pouvez en principe faire des travaux dans votre appartement sans autorisation de l'assemblée générale. Deux limites s'appliquent cependant.

La destination de l'immeuble et le règlement. Vos travaux doivent respecter l'usage prévu de l'immeuble (par exemple, habitation) et les clauses du règlement, notamment une éventuelle clause d'« harmonie » qui impose, par exemple, la couleur des volets.

Les droits de vos voisins. Vos travaux ne doivent pas leur causer de dommages ni de troubles anormaux. Service-public.fr cite notamment l'exemple d'un nouveau revêtement de sol dont l'isolation phonique est moins bonne que celle d'origine, qui crée des nuisances sonores pour l'appartement du dessous.

Des travaux qui portent atteinte à la destination de l'immeuble ou aux droits des autres copropriétaires doivent être autorisés par l'assemblée générale, à l'unanimité.

Travaux qui touchent les parties communes ou l'extérieur

Percer un mur porteur, modifier une canalisation commune, changer l'aspect extérieur (fenêtres d'un autre modèle, par exemple) : ces travaux demandent plusieurs vérifications, avant de commencer.

1. 1Le règlement de copropriété ne les interdit pas. S'il les interdit, ils ne peuvent pas être réalisés.
2. 2Ils respectent la destination de l'immeuble et les droits des autres copropriétaires.
3. 3L'assemblée générale les autorise. En général à la majorité absolue (dite « de l'article 25 »), ou à la double majorité (« de l'article 26 ») s'ils entraînent l'appropriation ou la destruction de parties communes.

Pour obtenir cette autorisation, vous pouvez :

• demander au syndic, par lettre recommandée avec accusé de réception, d'inscrire votre demande à l'ordre du jour de la prochaine assemblée générale, en joignant les documents de votre projet ;
• ou demander une assemblée générale spécifique, dont vous payez alors tous les frais.

Pour certains travaux, comme l'isolation thermique de la toiture ou du plancher, un descriptif détaillé des travaux est obligatoire.

Ce qui arrive si vous passez outre

Des travaux réalisés sans l'autorisation nécessaire sont irréguliers. Le syndic peut exiger la remise en état, ce qui peut aller jusqu'à la démolition de ce qui a été fait, et saisir le tribunal judiciaire si aucun accord amiable n'est trouvé.

Ce que cela change pour le devis

• Le calendrier : si une autorisation de l'assemblée générale est nécessaire, la date de début des travaux doit en tenir compte. Une assemblée générale ordinaire n'a lieu qu'une fois par an.
• Les documents : demandez à l'artisan un descriptif clair et, si besoin, des plans, à joindre à votre demande au syndic.
• Les autorisations de la mairie : des fenêtres d'un autre modèle demandent aussi une déclaration préalable. Voir le guide Déclaration préalable ou permis de construire.
• Les conditions d'intervention : horaires de chantier autorisés, protection des parties communes, utilisation de l'ascenseur, stockage des matériaux et évacuation des gravats. Le règlement de copropriété peut les encadrer.

Questions à poser avant de signer

• Ces travaux touchent-ils un mur porteur, une canalisation ou une gaine commune ?
• Quelle isolation phonique est prévue sous le nouveau revêtement de sol ?
• Comment les parties communes seront-elles protégées pendant le chantier ?
• Comment et quand les gravats seront-ils évacués ?
• Pouvez-vous me fournir un descriptif détaillé pour le syndic ?